VERKEHRSWERTERMITTLUNG

Der „Wert“ eines Grundstücks ist im Regelfall der sogenannte Verkehrswert oder auch Marktwert. Gemäß § 194 BauGB ist der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks der Preis, der zu erzielen wäre:
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
• nach den rechtlichen Gegebenheiten
• nach tatsächlichen Eigenschaften
• nach sonstiger Beschaffenheit
• nach Lage des Grundstücks
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt
ACHTUNG: Kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr besteht bei:
• Verkauf aus einem Zwang oder einer Notlage heraus
• Spekulationsgeschäften mit Grundstücken
• Veräußerungen unter nahem Angehörigen
• Vermögensübertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
• Zwangsversteigerungen
• Arrondierungsüberlegungen (Neustrukturierung von Grundstücken)
• Liebhaberpreisen
Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind dabei gemäß § 7 ImmoWertV,
• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren,
• das Sachwertverfahren oder
• mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagekraft zu bemessen.

Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§§ 7, 2 ImmoWertV).
Das Verkehrswertgutachten umfasst in der Regel 30 bis 50 Seiten inkl. Berechnungen, Fotodokumentation, usw.

BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG

Bei der Finanzierung von Immobilien oberhalb des Kleindarlehensbereichs bzw. von Nicht-Standardimmobilien ist oft die Erstellung eines Markt- und Beleihungswertgutachtens erforderlich. Besonders bei überregional tätigen Kreditinstituten ist der personelle und zeitliche Aufwand dafür erheblich, zudem fehlt meist eine tiefe, örtliche Marktkenntnis.
Die Verfahrensweise zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie in einem Beleihungswertgutachten ist ähnlich der Bestimmung des Verkehrswertes. Die Beleihungswertermittlung erfolgt jedoch unter anderen Gesichtspunkten und nach anderen Rechtgrundlagen.
Die Rechtsgrundlage einer Beleihungswertermittlung bildet seit dem 01.August 2006 die Beleihungswertverordnung (BelWertV).
Unsere Beleihungswertermittlung für Realkreditinstitute erfolgt auf der Grundlage von individuellen Bearbeitungsanweisungen (z. B. interne Beleihungswertrichtlinien) oder der BelWertV.
In jedem Gutachten wird auch zusätzlich der Marktwert nach §16 PfandBG ausgewiesen.